今回の記事では投資用不動産を買おうかどうか迷っている人や投資の勧誘を受けた人に是非とも読んでいただきたい内容となっています。
不動産を始めると『空室になった時』の対応をしないといけなかったり、確定申告をする必要があったり、毎月赤字になるようなローンの組み方をするのであれば補填分の資金が必要になったりします。
そのような想定されることを記事にしますので、最後までお付き合いいただけたらと思います。
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Contents
不動産投資とは？
不動産投資とは多くの人がマンションの一部屋を1,000万円から3,000万円のローンを組んで購入して、それを入居者さんに借りてもらうという流れになります。
その間に入居者さんからお金をいただいたり、入ってきた家賃でローン返済を行ったりするサイクルがあります。
入居者さんと投資家の間にマンションの管理会社が入りお金の管理をしてくれたり、入居募集をしてくれたりします。
そのように毎月毎月、入ってくるお金と出ていくお金を管理しながらローン返済をして、完済したらその家賃が丸々収入になっていくというのが不動産投資です。
大きいお金を借りてマンションを買って、それを貸す。貸した時にお金をいただき、それをローン返済に回す。毎月お金が出たり入ったり。赤字になったり、黒字になったりする。
不動産投資がマッチする人とは？
不動産投資が向いている人はお金がある人です。
具体的には年収500万円以上あって、毎月の家計の収支がプラスで、不動産投資にイレギュラーなことが起きた時に出費できる人が向いています。
具体的には入居者が退去すると家賃が入ってきません。
その時にはローン返済を丸々肩代わりすることになりますので、ローン返済分が毎月出せるか？ということを考えていかなくてはいけません。
それと固定資産税もかかってきますので、家計に余裕がないと厳しいかもしれません。
年収は500万円以上ないとローン審査が通らない可能性が高い。家賃相当額を毎月出しても赤字にならない家計を持っている人は不動産投資に向いています。
不動産投資がマッチしない人とは？
不動産投資に適さない人は？というと、色々な投資があるわけですが、株式投資も投資信託も、何もやったことがない人がいきなり不動産投資を始めると精神的にすり減ってしまうことがあるので、投資初心者の方にはオススメできないと思います。
それから、ローンを組んだらその25年や35年の間、ずっと不動産投資のことが頭から離れなくなります。
要はローン返済が完了するまで、ずっと返済のことを考えなくてはいけませんので、それなりの理解とメンタルが必要になるかと思います。
お金が出たり、入ったりするので実はローン返済が終わるまでは不安定なことが多いです。それに耐えられるメンタリティーがないと向きません。
あと株式投資などをしたことない人が不動産から入るのはあまりオススメできない。
マネーマシンを解説したクレイフィールドnoteへ
不動産投資が年金の代わりになるのか？
不動産投資が年金の代わりになるのか？と聞かれたら私はこう答えます。
年金代わりになるけど、精神的ダメージを考えるともっといい方法がある
という答えを出すと思います。
年金代わりになるのはローン返済が終わった後です。それまでイレギュラーに資金が必要になる可能性がありますので、だったら、毎月決まった額をNISA口座で投資信託を買っている方が楽ちんだと考えています。
ちょっと試算をしてみますが、
3,000万円のローンを組んで毎月15万円の返済があるとします。
その時の家賃収入が13万円とします。この時点で毎月2万円をお財布から持ち出さないといけません。
年間で24万円。25年間で600万円をお財布から出す必要があります。
600万円を出して、25年後に毎月15万円の収入ができるということなら悪くないように感じますが、『イレギュラー』なことが起きます。
これは想定できることなのですが、賃貸マンションでのは入居者が入れ替わります。
その入れ替わりの後の室内クリーニングや次の入居者さんが決まるまでの間のローン返済がキツくなるということが想定されます。
これは2年後には想定されるかもしれませんし、10年も入れ替わりがないかもしれません。
しかし、2年おきに半年も入居者が付かなくなるとするとその間のローン返済と入居募集の広告を打たなくてはいけませんので2年ごとに50万くらいが持ち出しとなってしまいます。
そんなことが25年の返済期間に10回あれば500万円の持ち出しになります。
先程の600万円と合わせると1,100万円になってしまいます。
ということはローン完済後も（1,100万円）➗（毎月家賃15万円）＝73ヶ月の間は損益分岐点に届かず、損している状態が続いているということになります。およそ6年です。
25年のローン返済期間＋6年で31年となり、長期間に渡って、この不動産投資はマイナスのままになってしまっています。
こんな効率の悪い投資はあるでしょうか？
確かに年金代わりのキャッシュフローは生みますが、それまでの間に多額の持ち出しをしているので、あまり初心者向けの投資ではないというのが、私の意見です。
年金代わりになるけど、1,100万円の持ち出しをするならもっと良い投資がたくさんあります。
その投資方法についてはカテゴリ分けして記事にしていますので、ご覧ください
不動産投資は節税になるのか？
『不動産投資が節税になるからやった方がいい』という話はよく聞きますが、本当にそうでしょうか？私は否定的な意見です。
ざっくり計算するとiDeCoやふるさと納税や住宅ローン減税などの各種減税措置を利用することと、不動産を節税ツールに使用することではあまり大差がありません。
年収800万円を超えてくる人で、住宅ローン減税がない人なら不動産投資の節税メリットがあるかもしれませんが、その基準に当てはまる人ってどれくらいいるのでしょう？
まして、不動産販売業者が『節税』目的に販売していては投資としては終わっています。
毎月のキャッシュフローを生んで、赤字にならないのが投資であり、最初から儲からないのでは投資ではなく、不動産業者のカモになっているだけと思った方がいいでしょう。
年収800万円以上なら節税効果が得られるが、それ以下ならiDeCoやふるさと納税や住宅ローン減税で十分節税効果が得られる。
不動産投資と株式投資の比較
『年金の代わりになるのか？』の章でほとんど語ってしまいましたが、株式投資と比較をしてみたいと思います。
私が不動産投資をやってみてのイメージをお伝えします。
不動産投資
- 出てくる額の桁が違うので錯覚してしまう ※1
- 減点方式の投資 ※2
- ローン返済が重たくなる
- 売却益が出る時は大きい
- 節税になる
※1 数十万、数百万単位の計算をするので少しイメージがし難いということです。
※2 毎月の想定家賃収入がない場合の出費や入居者募集、修繕費で出費をするので手元資金が出ていくというイメージです。
株式投資
- 貯金の延長として始められる
- 加点方式の投資 ※3
- インフレについていける ※4
- 日々の値動きに一喜一憂
- 元となる投資資金が必要
※3 毎月追加投資をしていくのですが、その追加は自分の裁量で決められるし、大きく借金を背負ってないということは積み上げ式の資産運用だというイメージです。
※4 不動産もインフレ対応をしているとはいえ、家賃が上がるよりも先に株価の方が早く高騰します。
不動産投資の収益性はどのくらいなのか？
不動産投資の出口戦略とも言えますが、収益性の話をしていきます。
不動産の出口戦略ではいくつかあります。
- 最後まで所有して取り壊すまで保有
- 売却して損益を確定させる
基本的にはこの二つだと思います。
最後まで保有していた時にの家賃収入としては
家賃×（保有期間ー25年）＝収入となるようなイメージです。
40年保有できると、15万円を15年（180ヶ月）受け取れるので2,700万円くらいの収益になるでしょうか？
株式投資でも同等の利益を挙げることは可能です。
ん？！
40年で見ると複利効果が効くので、株式投資の方が大きく資産形成できますw
話を戻して・・・
最後まで保有する場合には築50年から築60年くらいを目安として毎月家賃収入が入るわけですが、最後の最後は土地の評価額をマンションの部屋数のオーナーで割ってその資金を分配されるというふうに思っています。
土地の評価額が5,000万円で50部屋あれば1部屋あたりの分配金は100万円となります。
しかし、解体費用などがあるので、手残りはないかもしれません。
これは、『その日になってみないと分からない』ということになります。
『売却して損益を・・・』というのは1,500万円で買った部屋を1,800万円で売却するということですが、売却損が出る可能性もあります。
どちらかというと売却益がでることは珍しいと思います。
こんな感じで、不動産投資の場合は小口で利益を引き出したり、解約したりすることができません。
売ってしまうか、所有を放棄するといった感じで、不動産投資の出口戦略はストラテジー（戦略）的に難しさがあると感じています。
その点株式投資なら積み上げた投資資金のうち必要なお金を引き出すのも簡単ですし、全部売却するのも簡単です。
まとめ
ということで、今回は不動産投資をやる際に知っておいた方がいいことをお伝えしてきました。
不動産投資は万人に迎え入れられるものではありませんので、しっかり吟味をしていただきたいのですが、吟味する際の物差しがない人は今回の記事を参考にしていただければと思います。
不動産に限らず、営業マンというのは百戦錬磨を生き抜いてきた人たちです。
私も営業の経験があるので、よく分かりますが、Aという断り文句に対してはA’。
Bという断り文句に対してはB’というように幾つものセールストークを用意しています。
勧誘対象の人が『収入的な投資不適格者』ではない限り、ほとんどの人を言い込めるトークスキルはあります。
ということはどんな手を使ってでもその断り文句を陥落させてきます。
ですから、あなたは『他の投資で資産形成しているから余計なお世話です。もう来ないでください』と言えるマインド（理論的なメリットデメリット）を備えて不動産投資を断ってください。
または、しっかり物差しを携えた上で、不動産投資を開始してもいいでしょう。
その時にはこの記事をまた読みにきて、将来の計画を練ってみてください。
決して、近視眼的な目で不動産投資を考えないでください。
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